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　　本周，楼市焦点当数房贷利率下降！

　　8 月 22 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，8 月 1 年期贷款市场报价利率（LPR）为 3.65%，上月为 3.7%；5 年期 LPR 为 4.3%，上月为 4.45%。年内第三次 dqLPR 下调，将对楼市产生怎么样的影响呢？是否还有持续下调的可能性？

　　在本期的《湾区楼市焦点》中，广东广播电视台主持人淼钧，特约主持、掌楼牛市创始人村长和房地产财经专家邓浩志就本次 LPR 利率下调以及近期广州楼市变化展开详细讨论，下面一起来回顾本期的精彩内容吧！

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　　房贷利率下调影响大吗？

　　节目开头，主持人淼钧电话连线房地产财经专家邓浩志，就 " 国务院再实施 19 项接续政策稳经济，在房地产方面提出了包括允许地方一城一策运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求等 " 新闻展开探讨。

　　对此，邓浩志表示这显然是利好房地产的调控政策。今年以来，关于房地产调控的政策其实是非常多的，此前 5 月，一个月内就有 100 多条政策出台。直到 7 月开始减少，但在 8 月再次密集出台。从今年年初到目前为止，全国已有三轮关于楼市政策调动。第一轮是今年年初，第二轮是 5 月份，第三轮则是最近这段时间。

　　除了密集出台，政策的发力点和发力面亦是相当广泛，譬如中央层面，有前面提到的国务院 19 项持续政策。地方政府，常见的有松绑限购、放松落户。金融端上，央行以及各个银行也通过缩短放款日程、降低房贷利率去支持、稳定楼市。

　　毕竟，房地产以及上下游产业贡献了中国约 1/3 的 GDP，对经济的影响举足轻重。稳经济的第一步便是稳楼市，而稳楼市的关键是要给予市场信心以及解决房企资金问题。因此，国务院和央行才会在本周持续加码利好。

　　接下来，邓浩志对 LPR 下调作出详尽分析。

　　他表示，本次调整显然是利好楼市的。首先，无论是 1 年期还是 5 年期以上 LPR 降低，都将吸引新增资金进入楼市，从而对购房者以及房企带来间接支持。第二点，如果按商业贷款 100 万，贷款时间 30 年计算，本次降息可以帮购房者合计省下 3 万多的利息，实打实地减轻了购房者压力。

　　第三点就是提振市场信心。以广州的情况为例，市场是有回暖迹象的，之前一些门可罗雀的楼盘，最近人气也有所回升。第四点，近期房企的收并购情况越来越多，不少机构都在趁低购买出险房企项目以及不良资产，证明业界对于楼市长远发展是有信心的。

数据来源：中国人民银行

　　邓浩志表示，相信在政策支持下，今年广州的金九银十有望改变之前的低迷状态。预计在 9 月份，总成交量会有一个较明显的提升，并很可能到年底维持着上升趋势。

　　不过，他也表示价格方面变化不会大太大。纵观广州外围区域，经过前面一波调整，价格已经回调到了合理水平，没有更多下行空间可以去跌。与此同时，很多区域的新房库存量还是高居不下，而库存压力也将制约房价的上扬。因此，房价在今年下半年，甚至明年年初都会维持平稳态势，而这种价格稳定的局面是有利于购房者上车的。

　　接下来，主持人淼钧表示前面说的这种成交回暖似乎更多是指新房市场。因为二手市场放盘量高居不下，成交量却始终没有明显提升。

　　嘉宾邓浩志对此表示认同，他表示广州今年的二手放盘量达到了历史新高，目前已经逼近 12 万套。出现这种情况有几个原因，一是有人想通过放盘套现，二是业主想买新楼改善居住环境，因此需要卖一换一。

　　他表示在北上广深，新房市场有一个显著的特征——那就是改善型买家占据绝对主导位置。那无论是从小换大，还是从旧换新，大部分改善型卖家都必须要先卖掉手上的二手房，放盘自然是活跃的。但实际上，却没有那么多购房者能够接下这些二手房。

　　二手交易低迷，又会对新房市场造成影响，两者是相辅相成的关系。因为二手房卖不出去，业主没有指标或者资金不够，也就没办法去买一手房。

　　目前，相关部门已经留意到这点了，所以很多城市包括广州都取消了二手房指导价，这对市民来说是一个好消息。

　　不过，后续还有一定放松空间。

　　目前，首套房房贷利率为 4.3%，二套房房贷利率则为 4.9%-5%，粗略计算中间有大概 0.8%，可见过往国家主要先照顾了首套房的买家。但是数据显示，目前中国大部分的家庭已经有首套房，他们再买的话往往就是用二套房，承担 5-7 成首付比例，还贷时还要给更高的利息，压力是蛮大的。

　　因此，很多改善型买家没入市，这导致了一手成交量低，二手房市场也横盘。

　　邓浩志表示，接下来政策的发力方向，可能是将首套房和二套房房贷利率之间的差距压缩一下，以此来支持改善型买家，盘活一二手市场，使得整个市场有一个良性循环。

　　02

　　应该等房贷利率继续下降吗？

　　随后，主持人淼钧连线特约主持人村长，继续探讨 LPR 下调对楼市的积极影响。

　　村长首先对嘉宾邓浩志的观点表示认同，他提到虽然自己是采用房贷利率更低的公积金购房，LPR 对他个人影响不大，但二套房房贷利率的确太高，身边也有朋友因此犹豫，迟迟不愿置业。如果相关部门能够支持改善型买家，将首套房和二套房房贷利率之间的差距缩小，对盘活市场确实有不小的助力。

　　淼钧又提出，LPR 降低令不少购房者保持观望态度，他们可能会想迟点买，看房贷利率会不会再降，使得月供利息少点。

　　村长对此表示，购房者还是要理清楚思路，审视自己到底是刚需还是改善型。如果是刚需，这段时间 LPR 降低，是应该抓紧机会先置业的；而如果是改善型买家，不着急买房的，自然可以再观望下。

　　但可能也会有一个问题，那就是等到房贷利率再降低时，市场热度可能会非常高，那时候的房价未必有现在的实惠，反而还吃亏了。